- CONCEPTO DEL RETRACTO DE COMUNEROS
El retracto se concibe en nuestra legislación civil común como el derecho de subrogarse en las mismas condiciones contractuales que aquél que adquirió una cosa.
Es decir, el fundamento del retracto es que exista previamente la venta o dación de un bien. Acto seguido debe existir el derecho de retracto, que a fin de cuentas no es más que tener la capacidad de ponerse en la posición de aquél que lo ha adquirido y con ello poder obtener de él, aquello, en las mismas condiciones contractuales que ha convenido el tercero y el vendedor. Por último, deberá existir la voluntad de querer ejercer el derecho.
Los tipos de retractos que existen es el convencional y el legal. El que nos interesa en este momento es el legal, es decir, aquel que hace referencia el artículo 1.251 y sucesivos del Código Civil. En particular, en este momento, sólo interesa analizar los efectos del retracto en una comunidad de sucesores que tienen diversidad de opiniones sobre el destino del bien.
Frente a este hecho particular, el artículo 1.522 del Código Civil, establece el derecho de aquél que tiene un bien de mano común con otros propietarios en proindiviso, de retraer el negocio jurídico que existe al estado inicial, con el propósito de obtener una posición de adquisición en las mismas condiciones que había acordado con el tercer adquiriente.
Así pues, de la propia definición obtenida, se observa con claridad, que el retrayente tiene un derecho limitado a las mismas condiciones de adquisición que el tercero.
A su vez, si se observa el espíritu del Código Civil español se constata que el legislador tiene una suerte de celo hacia las cosas que pertenecen en propiedad de forma común y el efecto que produce sobre la vida práctica, es que favorece la concentración de la propiedad sobre aquél que tiene más interés en detentar la total propiedad frente a un fraccionamiento o dispersión de la propiedad entre varias personas.
- PLAZO PARA EL EJERCICIO
El artículo 1.524 del Código Civil, nos señala que el plazo para ejercitar el derecho de retracto, será de nueve días desde el momento que se hubiera anotado en su correspondiente registro la enajenación del bien o, en su defecto, desde que se hubiera tenido constancia de ese hecho.
Desde luego, la redacción tiene algunos matices importantes a tener en cuenta.
El primero, es que exige que la transmisión se haya producido, es decir, que la venta o dación se haya ejecutado. Por tanto, el retracto, no es tanto un derecho del retrayente que esté concebido para ser parte de la negociación entre vendedor y tercero, sino que una vez que ha tenido constancia del hecho, puede ejercer la acción de retracción de la operación de venta al estado inicial con el propósito de adquirir esa propiedad. Sin embargo, no es menos cierto que en la vida práctica, una vez que se sabe de la existencia de este derecho, hay que decir, que el comunero ejerce una poderosísima influencia en la negociación entre las partes, ya que puede conseguir frustrar las pretensiones del vendedor y del tercer adquiriente.
En segundo lugar, la Sentencia del Supremo 1072/2002 de 14 de noviembre de 2002, añade una serie de requisitos para hablar del plazo de nueve días cuando dice que “el ejercicio de la acción de retracto está supeditado al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo al del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción” y añade la misma sentencia, a modo de anécdota que “ahora bien, este conocimiento ha de referirse a una compraventa ya consumada en que la transmisión del dominio ha sido realizado mediante la tradición no siendo suficiente la simple perfección del contrato”.
- VARIOS RETRAYENTES
Hasta ahora, se ha analizado el caso de que un comunero enajene su parte de la cosa común y exista otro comunero que opta por ejercer su derecho de retracto.
Sin embargo, cabe la posibilidad de que en una comunidad haya varios comuneros y una sola persona con interés de enajenar su parte. En ese caso, el artículo 1.522.2º CC resuelve que lo podrán adquirir a prorrata de la porción que tengan en la cosa común. Es decir que el derecho de adquisición preferente alcanzará o limitará a la proporción de propiedad que se guarde en la comunidad.
- CONCLUSIÓN
Se decía en el primer punto que aquí lo que interesaba era analizar como se resolvía la voluntad de varios comuneros que pretenden vender a un tercero de gran confianza, frente a otro comunero que desea adquirir lo que el tercero quiere comprar de su propiedad compartida.
Lo que nos dirá el Código Civil en relación al hecho, es que estos comuneros podrán vender su propiedad compartida a un tercero, pero no podrán evitar que la otra persona comunera pueda anular los efectos de esa venta, si estima conveniente ejercer su derecho de retracto en tiempo y forma.
Eso significará, que existirá, inevitablemente, un resultado indeseado contra el tercero que ha adquirido la propiedad, ya que en caso de que esta persona ejerza su derecho, podrá obtener lo comprado por el tercero y, finalmente, despojarle de esta propiedad. No obstante, no entraña que éste último pierda su dinero.
Sin embargo, como se decía, el derecho de retracto tiene un campo limitado de acción, bien sea por el plazo para su ejercicio o bien sea porque el derecho no puede beneficiar al comunero hasta el punto que le mejore las condiciones; sino que deberá fijarse el ejercicio de su derecho a cumplir con aquello que acordaron los vendedores y el tercer adquiriente.
